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Derzeit wird in Deutschland viel geerbt und schaut man auf das Vermögen, was in den nächsten Jahren noch vererbt wird oder per Schenkung an zukünftige Erben übertragen wird, so handelt es sich um immense Werte. In diesem Zusammenhang geht es in zahlreichen Fällen nicht nur um Bargeld, sondern oftmals auch um Wohneigentum. So kann es auch Ihnen passieren, dass Sie eines Tages etwa ein ganzes Haus, Teile eines Hauses oder eine Eigentumswohnung erben. Gerade in Bezug auf Eigentumswohnungen und der damit einhergehenden Verwaltung kennen sich nur wenige Menschen gut aus. Dies trifft nicht selten auch auf langjährige Wohnungsbesitzer zu. Das mag ein wenig verwunderlich klingen, denn mit einer Eigentumswohnung kann man nicht nur in finanzieller Hinsicht sehr auf die Nase fallen, wenn man von einer unseriösen Verwaltung betreut wird oder wenn die dazugehörige Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) folgenreiche Entscheidungen trifft, die nichts mit ordnungsgemäßer Verwaltung zu tun haben. Daher möchte dieser Artikel als Informationsquelle dienen, wenn Sie eine Eigentumswohnung geschenkt bekommen oder geerbt haben, und Ihnen eine Einführung in die wichtigsten Punkte rund um die Verwaltung von WEG-Eigentum zur Verfügung stellen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als grundlegendes Prinzip einer Eigentumswohnung

Sofern Sie nicht eine Wohnung in Ihrem eigenen Haus besitzen, ist Ihre Eigentumswohnung stets mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Dies bedeutet, dass Ihnen nicht nur die eigentliche Wohnung gehört, sondern ebenfalls Anteile am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es handelt sich dabei um einen anteiligen Besitz am Gebäude und an möglichen Außenanlagen, beispielsweise einem Garten. In der Nutzung Ihres Sondereigentums, also der Wohnung, sind Sie weitestgehend frei, was jedoch auf das Gemeinschaftseigentum eben nicht zutrifft. Hier entscheiden alle Eigentümer gemeinschaftlich und zwar mittels sogenannten Beschlüssen auf den regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen. Nach außen und auch gegenüber einzelnen Eigentümern wird die WEG durch den Verwalter vertreten.

Das dahinterliegende Prinzip ist ohne Frage sehr demokratisch, doch problematisch wird es dann, wenn Ihre Eigentümergemeinschaft Entscheidungen trifft, die aus objektiver Sicht ungünstig oder sogar falsch sind und / oder wenn die WEG durch einen unseriösen Verwalter betreut wird. Schnell kann sich dann eine Situation entwickeln, die manche als „Diktatur der Dummheit“ bezeichnen würden. Dann ist meistens nicht nur das Wohnen sehr unangenehm, sondern ebenfalls Ihr Geld in Gefahr. Dies liegt daran, dass der Hausverwalter im Auftrag der WEG die Finanzen erledigt sowie alle baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum koordiniert. So wird es verständlich, dass eine Erbschaft oder Schenkung einer Eigentumswohnung zur Last werden kann, wenn die dazugehörige Wohnungseigentümergemeinschaft aus schwierigen Eigentümern besteht, die einen unseriösen Verwalter bestellt und vielleicht sogar noch einen inkompetenten Verwaltungsbeirat gewählt haben.

Das Wohnungseigentumsgesetz und viele Gerichtsurteile bestimmen, was eine ordnungsgemäße Verwaltung ist

Als Besitzer einer Eigentumswohnung kann es nur in Ihrem Interesse sein, dass das Gemeinschaftseigentum vernünftig verwaltet wird. Man spricht hier von einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dazu gehört insbesondere, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter ein Hausgeld erheben lässt, mit dem die laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum beglichen werden. Gleichzeitig muss eine dem Bauzustand angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet werden, sodass man als Eigentümer mit dem Hausgeld einen Beitrag zur Rücklagenbildung leistet. Das Hausgeld, das man monatlich entrichten muss, richtet sich von der Höhe her nach den Miteigentumsanteilen. Entsprechend der Größe Ihrer Eigentumswohnung verfügen Sie schließlich über einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, das sich natürlich nicht aufteilen lässt. Die Gelder der Gemeinschaft müssen dabei auf WEG-Eigenkonten, und nicht auf Treuhandkonten, hinterlegt sein. Der Verwalter muss die Gelder der WEG getrennt von seinem eigenen Vermögen halten, was mit Treuhandkonten nicht gewährleistet ist. Ferner gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die jährliche Erstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung, sodass die Hausgeldzahlungen mit den tatsächlichen Ausgaben verrechnet werden. Dies bedeutet entweder eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung, da ein Wirtschaftsplan für ein zukünftiges Jahr natürlich nur eine Schätzung sein kann. Ihr Ziel als Besitzer einer Eigentumswohnung kann also natürlich nur ein angemessenes Hausgeld bei einem passenden Bauzustand des Gemeinschaftseigentums sein. Unnötige Ausgaben und falsche Entscheidungen seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung möchte man natürlich vermieden wissen.

Das sind die Klassiker: Typische Probleme bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften!

Bei vielen Eigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zu Problemen, die man geradezu als typisch bezeichnen kann. Die meisten davon resultieren aus einer schlechten Verwalterleistung, einer schlecht informierten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder einem inkompetenten Verwaltungsbeirat. Diese drei Faktoren treten nicht selten gleichzeitig in unterschiedlicher Stärke zu Tage, wenn die tatsächliche Verwaltung einer WEG gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt.

Typische Verwaltungsprobleme in einer WEG

  • Die WEG wird durch einen unseriösen Verwalter betreut, dem die Ausgaben gleichgültig sind, sodass das Hausgeld von Jahr zu Jahr ohne echten Gegenwert steigt. Ein Hinweis sind maßlos überteuerte Handwerkerrechnungen.
  • Die Gelder der WEG sind auf unsicheren Treuhandkonten hinterlegt, deren Kontoinhaber nicht die WEG, sondern vielmehr der Verwalter ist.
  • Der Verwaltungsbeirat der WEG ist inkompetent und versteht seine Funktion als reine Machtposition, um andere Miteigentümer und Bewohner zu schikanieren.
  • Der Zustand des Gemeinschaftseigentums ist schlecht und aufwendige Instandsetzungsmaßnahmen sind in absehbarer Zeit dringend notwendig.
  • Die Instandhaltungsrücklage der WEG ist nicht angemessen hoch, sodass Sonderumlagen drohen (Einmalzahlungen durch die Eigentümer entsprechend den Miteigentumsanteilen).
  • Die WEG ist nicht ausreichend oder zu unangemessen hohen Beiträgen versichert.

Sie sehen, dass die Bandbreite an möglichen Problemen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft groß sein kann. Die obige Liste ließe sich beliebig fortsetzen und jede „Problem-WEG“ hat mit ihren eigenen Problemen zu kämpfen. Dazu muss es jedoch nicht kommen, wenn Sie sich als Eigentümer entsprechend engagieren!

Was tun, wenn man Probleme in der WEG-Verwaltung vermutet?

Ganz gleich, wie Sie an eine Eigentumswohnung gekommen sind: Als Miteigentümer einer WEG sollten Sie sich mit den Grundlagen einer ordnungsgemäßen Verwaltung vertraut machen und sich mit den entsprechenden Verfahren auseinandersetzen. Kaufen Sie sich zum Beispiel einen Ratgeber für Wohnungsbesitzer oder gehen Sie in die nächste Bücherei! Informierte Besitzer können die Pläne eines fragwürdigen Verwalters am besten durchkreuzen. Es ist wichtig, dass Sie an der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums partizipieren und somit versuchen, regelmäßig an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen, um an Diskussionen mit anschließender Beschlussfassung mitzuwirken. Stellen Sie berechtige Fragen auf sachliche Weise und lassen Sie sich nicht durch andere Miteigentümer oder den Verwalter unterdrücken. Prüfen Sie stets die Jahresabrechnungen und machen Sie Gebrauch von Ihrem Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen Ihrer WEG. Verweigert der Verwalter Ihnen mit fadenscheinigen Ausreden die Einsicht über Monate, müssen Sie definitiv tätig werden und noch genauer hinsehen! Können Sie sich dennoch mit Ihren berechtigten Anliegen nicht durchsetzen oder wittern Sie eine finanzielle Gefahr für die WEG, sollten Sie einen Fachanwalt aufsuchen und sich beraten lassen. Mit einer guten Hausverwaltung und einer angenehmen Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Wohnen in einer Eigentumswohnung oder die Vermietung viel Freude bereiten und zugleich einen klaren finanziellen Vorteil bedeuten!